Sss

Kentsel Dönüşüm, Van depreminden sonra yürürlüğe girmiş olan 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’dur. Bu Kanun’dan yaralanmak isteyen herkes Türkiye’nin neresinde olursa olsun, ömrünü tamamlamış, yıkılma tehlikesiyle karşı karşıya olan yaşam alanlarını, devlet yardımıyla yenileme imkânına sahiptir. Bu yardımlar: Yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç - vergi avantajları gibi yardımlardır.

Türkiye’nin yaşanan afetlerde can kaybı sıralamasında dünya 3’üncüsü olduğu gerçeği göz önüne alındığında, olası bir afet ya da depreme hazırlıklı olmak adına binaların yeniden inşa edilerek güçlendirilmesi oldukça önemlidir. 

Kentsel dönüşümden yararlanmak için ilk aşama şahsi müracaattır. Müracaat için gerekli belgeler:

• Tapu fotokopisi

• Nüfus cüzdanı fotokopisi

• Dilekçe

• Tapudan alınmış ‘bağımsız bölüm listesi’

* (Başvuruyu kat maliklerinden birinin yapması yeterlidir.)

Başvuru sonrası binada teknik inceleme yapılır ve binanın ‘deprem risk raporu’ oluşturulur. Bakanlık tarafından raporun onaylanması sonrası binanın tapu kaydına ‘risklidir’ şerhi konulur. Şerh yazısının kopyası tüm kat maliklerine gönderilir. Maliklerin 15 gün içerisinde ‘deprem risk raporu’na itiraz hakları bulunmaktadır. Üniversite öğretim üyelerinden oluşan ‘İtiraz Komisyonu’, maliklerden gelen itiraz üzerine raporu inceleyerek yapı hakkında nihai kararı vermektedir. İtiraz Komisyonu’nun vermiş olduğu karara itiraz söz konusu değildir (Mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı dahi alınamaz.).

Yaklaşık 1,5-2 aylık bu süreç sonrası yapı,  kentsel dönüşüm kapsamında, resmî olarak 'riskli' sayılmaktadır.

Yapılar riskli ilan edildikten sonra Kanun gereği yıkılmakta; her kat maliki tapudaki hissesi oranında arsa hissedarı olmaktadır. Arsa hisse oranına göre asgari ⅔ çoğunluk ile yeni inşanın nasıl olacağı, kime yaptırılacağı, paylaşım oranları gibi maddeler ‘Bina Ortak Karar Protokolü’nde belirlenmektedir. Bu protokol, kat maliklerinin hepsinin onayı olsa dahi bir hukukçu tarafından hazırlanmalı; protokolün bir nüshası Bakanlık’a iletilmelidir. Aksi bir durum söz konusu olduğunda Bakanlık, riskli addedilen yapı için sorumluluk alınmadığı veya ⅔ çoğunluk sağlanmadığı sonucuna vararak 60 gün içerisinde resmî yazı ile evlerin tahliyesini gerçekleştirerek yapıyı yıkabilmektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamına alınan yapıları yeniden inşa ettirmenin 3 yolu vardır:

1- Yeni inşa edilecek olan binanın imarında yapının mevcut durumuna göre daha fazla kat var ve fazla daireler kat karşılığı için yeterli oluyor ise yapıyı herhangi bir müteahhide kat karşılığı yaptırabilirsiniz.

2- Yeni inşa edilecek olan binanın imarında yapının mevcut durumuna göre daha fazla kat var ve fazla daireler kat karşılığı için yeterli olmuyor ise yapının yeniden inşasında eksik kalan bedel için uygun faiz oranları olan vadeli ‘kentsel dönüşüm kredisi’ kullanarak herhangi bir müteahhide taahhüt olarak yaptırabilirsiniz.

3-  Yeni inşa edilecek olan bina, mevcut yapı ile aynı kata inşa edilecek ise uygun faiz oranları olan vadeli ‘kentsel dönüşüm kredisi’ kullanarak herhangi bir müteahhide taahhüt olarak yaptırabilirsiniz.

Seçilecek olan yöntem asgari ⅔ çoğunluk ile ‘Bina Ortak Karar Protokolü’nde karara bağlanmalı ve bu protokolü  İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne bir dilekçe ile bildirilmelidir.

Kentsel Dönüşüm kapsamına alınmış yapıların yeniden inşa edilmesine yönelik esaslarda anlaşma sağlayan ⅔ çoğunluk dışında kalan, hakları adil bir şekilde verilmesine rağmen anlaşmaya yanaşmayan kat malikleri noter kanalıyla gönderilen tebligat ile apartman yönetim kurulu toplantısına çağrılmaktadır.     

Toplantıda anlaşmaya sağlanamayan kat maliklerinin hisseleri Kanun’a göre açık artırma usulü ile diğer kat maliklerine satılmaktadır. Hisseleri satın alacak kimsenin çıkmadığı durumlarda ise Bakanlık tarafından bu hisseler kamulaştırılır.

Satışın gerçekleşebilmesi için öncelikle lisanslı gayrimenkul değerlendirme şirketince yapının ‘gayrimenkul değeri’nin tespit ettirilmesi gerekmektedir. Belirtilen değer üzerinden anlaşmaya yanaşmayan kat malikinin hisseleri için İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne müracaat edilmelidir.

Hisseler öncelikle, İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünde sadece kat maliklerinin katılabildiği ‘kapalı oturum’da açık artırma usulüyle anlaşma sağlanmış hissederlara satılır. Satış gerçekleşmezse Bakanlık bu hisseleri kamulaştırma yoluyla alır ve Bina Ortak Karar Protokolü koşullarına bire bir uyar.

Hisse sahibi, yapının paylaşımında haksızlığa uğradığı ya da kendisine karşı art niyetli davranıldığı gerekçesiyle mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

Kat malikleri için kentsel dönüşüm kredisi ve kira yardımı:

Riskli yapıyı, fazla katınız yoksa ‘kentsel dönüşüm kredisi’ kullanarak herhangi bir inşaat şirketine taahhüt yoluyla yeniden yaptırabilirsiniz.

İmardan dolayı yapıya fazla kat geliyorsa, yapının inşasını kat karşılığı herhangi bir müteahhide yaptırıyorsanız ve kentsel dönüşüm kredisine ihtiyacınız yoksa geri ödemesiz ‘kira yardımı’ alabilirsiniz.

*Kentsel dönüşüm kredisi ile kira yardımı aynı anda kullanılamamaktadır.

**Riskli yapı için kredi ya da yardım almayan bireyler başka bir yerden daire satın almak istediklerinde kentsel dönüşüm kredisi haklarını bu daire için kullanabilmektedir.

Kiracılar için kentsel dönüşüm kredisi ve taşınma yardımı:

Riskli yapıda asgari 1 yıl süresince kiracı olduğunu belgeleyen kiracılar, evlerini boşaltmalarının ardından başka bir yerden daire satın almak istediklerinde kentsel dönüşüm kredisinden faydalanabilmektedir.

(Kentsel dönüşüm kredisi Bakanlık ile anlaşmalı bankalardan; kira&taşınma yardımı ise İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden başvuru ile alınmaktadır.)

Müteahhidin sahip olması gerken özellikler:

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilmiş ‘Müteahhitlik Lisansı’nın olması.

• Daha önce benzer projeler yapmış olması.

• Binayı istenilen nitelikte yapacak ekip ve ekipmana sahip olması.

• Öz sermayesinin binayı bitirmeye yeterli olması.

• İnşaat tamamlanana kadar maddi teminat verebilmesi.

Kullanılan kentsel dönüşüm kredisi bankada tutularak kat maliklerinin hakları güvence altına alınmaktadır.

Kredininin müteahhide verilme süreci:

• Kredi kullanılan banka müteahhidi inceler.

• Banka müteahhidi onaylar ya da değiştirilmesini talep eder.

• Onaylanan müteahhit eski binayı yıkar ve yeni binanın inşasına başlar.

• Yeni binanın toplam yapım oranına göre müteahhit ödeme için bankaya başvurur. Bankanın ekspertiz uzmanı binayı denetleyerek iş oranına göre müteahhide hakediş olarak kat maliki adına ödeme yapar.

Yapının kentsel dönüşüme girmesiyle aşağıdaki harçlardan muaf olunur:

• Noter harcı (Noterde yapılacak inşaat yapım sözleşmesi)

• Proje onay ve inşaat yapım ruhsatı için belediye tarafından alınan tüm harçlar.

• Alım-satım ve veraset intikal harçları.

Gayrimenkul satışında %8 ila %18 olan KDV oranı kentsel dönüşüm kapsamına alınmış binalar için % 1’dir.

• Gecekondu, kaçak, kat irtifaklı ya da iskanlı olsun her tür yapı kentsel dönüşüm kapsamına girebilmektedir.

• Binadaki kat maliklerinden birinin talebi üzerine deprem risk raporu alınması, yapının kentsel dönüşüm kapsamına girebilmesi için yeterlidir.

• Kentsel dönüşüm kapsamına giren binada ⅔ çoğunluk ile gerekli tüm kararlar alınabilmektedir.

• Yenilenen yapılar depreme dayanıklıdır.

• Yenilenen yapının değeri en az 1,5 kat artmaktadır.

• Daha değerli ve yaşanabilir bir ev ve çevreye sahip olunmaktadır.

• Yenilenen yapılarda yapılan ısı ve su yalıtımı ile sabit giderlerde azalma olmaktadır.

• Yapının ömrü en az 60 yıl uzamaktadır.

• Kentsel dönüşüm kredisi kullanarak kat malikleri 2’nci bir ev sahibi olabilmektedir.

• Kentsel dönüşüm kredisi kullanarak kiracılar ev sahibi olabilmektedir.