Sıkça Sorulan Sorular

Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi, o yapının depreme veya zemine karşı yeterli dayanımı göstermediğinin ya da güncel yapı standartlarının gerisinde kaldığının anlaşılması demektir. Buradaki asıl motivasyon daha büyük veya daha yeni bir konut değil, içinde yaşayanların can güvenliğidir. Uygulamada bir yapıyı riske sokan başlıca etkenler arasında taşıyıcı kolonlarda zamanla oluşan hasarlar, ruhsata aykırı yapılan tadilatlar (örneğin bir kolonun kesilmesi veya balkonun odaya katılması), zayıf zemin koşulları ve binanın yaşının ilerlemiş olması sayılabilir.

Bu belirleme, sıradan bir bilirkişi değil, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yetkilendirdiği kurumlar (özel şirketler veya üniversiteler) tarafından yapılabiliyor. Binadaki tüm maliklerin ortak hareket etmesine gerek yok, tek bir bağımsız bölüm sahibi bile bu incelemeyi başlatabilir. Süreçte binadan karot numuneleri alınır ve taşıyıcı sistem yeniden hesaplanır; bu aşama genelde bir ay civarında tamamlanır. Hazırlanan rapor Bakanlığa iletilir, olumlu sonuçlanırsa yapı resmi olarak "riskli" statüsüne alınır ve bu bilgi tapu kaydına işlenir.

Mansard çatı, her bir yüzeyinde iki farklı eğim bulunan, alt kısmı oldukça dik ve üst kısmı ise daha yatay (az eğimli) tasarlanan özel bir çatı tipidir. Bu yapı sayesinde çatı arasındaki ölü alanlar minimuma indirilir ve yatak odası, salon veya çalışma alanı gibi tam boyutlu, ferah yaşam alanları elde edilir

4 Şubat 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeyle bu eşik salt çoğunluğa, yani arsa payının yarısından bir fazlasına indirildi. Buradaki kritik ayrıntı şu: hesaplama daire sayısına göre değil, arsa payına göre yapılıyor. Dolayısıyla bir binada 10 daireden 6'sı imza atsa bile, bu 6 dairenin toplam arsa payı yeterli değilse karar geçerli sayılmıyor. Bir diğer yenilik de artık kararların bir toplantı düzenlenerek alınması gerekliliği; herhangi bir malikin talebi bu toplantının yapılmasını zorunlu kılabiliyor.

Yeterli çoğunluk sağlandıktan sonra, henüz onay vermemiş malike proje ve teklif hakkında noter kanalıyla, elektronik tebligatla veya muhtarlık ilanıyla resmi bildirim yapılır. Bu bildirimin ardından malike teklifi değerlendirmesi için 15 günlük bir süre tanınır; bu sürede kabul gelmezse arsa payının satışı gündeme gelir. Satış sırasında önce mevcut diğer malikler alıcı olarak öncelik kazanır, kimse talip olmazsa açık artırmaya geçilir ve elde edilen bedel ilgili malike ödenir. Ancak süreç tek taraflı işlemiyor: azınlıkta kalan malik toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, oranların doğru hesaplanıp hesaplanmadığını veya teklif edilen bedelin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığını mahkemeye taşıyabilir, ayrıca toplantıya dair tüm belgeleri inceleme hakkına da sahiptir.

Bu kampanya, devletin dönüşüm sürecini hızlandırmak amacıyla sunduğu, hem hibe hem de kredi içeren bir teşvik paketi. Yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı tesis edilmiş projelerde, her bağımsız bölüm için hem karşılıksız hibe hem de kredi imkânı birlikte tanınıyor. Ancak bir kişi hibe hakkını sadece bir kez, yani ilk bağımsız bölümü için kullanabiliyor; ikinci bir mülkü varsa orada yalnızca kredi desteğinden yararlanabiliyor. Ayrıca yeni yapının büyüklüğü (hem inşaat alanı hem bağımsız bölüm sayısı bakımından) eski binaya kıyasla %50 sınırı aşamıyor.

Yapı resmi olarak riskli ilan edilip tahliye edildikten sonra, orada fiilen ikamet eden malik veya kiracı kira desteğinden faydalanabiliyor. 2026 itibarıyla bu destek şehre göre farklılaşıyor; büyük şehirlerde (İstanbul başta olmak üzere) ödenen tutar daha yüksek, küçük illerde ise daha düşük seviyede kalıyor. Kişi genellikle aylık kira desteği ile tek seferlik taşınma yardımı arasında bir tercih yapıyor. Başvurunun, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, banka hesap bilgileriyle birlikte ilgili müdürlüğe yapılması gerekiyor. Bu rakamlar dönem dönem Bakanlık tarafından revize edildiği için, başvurmadan hemen önce güncel tutarı teyit etmenizi öneririz.

Kanun, kat maliklerini müteahhide karşı korumak için birkaç mekanizma öngörüyor. İlk olarak, kat irtifakı kurulana kadar taşınmazlar müteahhidin şahsi borçları nedeniyle haczedilemiyor veya üzerine tedbir konulamıyor; fakat kat irtifakı altı ay içinde kurulmazsa bu koruma ortadan kalkıyor. İkincisi, müteahhit kendi payının bir kısmını (yapı denetim raporuna göre değişmekle birlikte yaklaşık %16'ya kadar olan bölümünü) diğer maliklerin ayrıca onayına gerek kalmadan satabiliyor; bu oranın üzerindeki satışlarda tüm maliklerin rızası şart. Üçüncüsü, müteahhit altı ay boyunca inşaata ara verirse, malikler salt çoğunlukla sözleşmeyi feshedebiliyor.

6306 sayılı Kanun, riskli yapı statüsü kazanmış binalarda çeşitli mali kolaylıklar tanıyor. Örneğin devir, tescil ve satışa konu tapu işlemlerinde %4'lük tapu harcı tahsil edilmiyor; net kullanım alanı 150 metrekareyi geçmeyen konutlarda indirimli KDV oranı uygulanıyor. Bunlara ek olarak noter işlemleri, damga vergisi, belediyeye ödenen harçlar ve banka-sigorta muameleleri vergisi gibi kalemlerde de muafiyet söz konusu. Bu kolaylıklardan mülk sahipleri, müteahhitler ve genellikle en az bir yıldır o evde kiracı olarak oturanlar yararlanabiliyor.

Bu konuda kanunda sabit bir yüzde yok; oran her projede ayrı ayrı, arsanın piyasa değeri, çevredeki benzer satışlar, inşaat maliyetleri ve imar durumu dikkate alınarak pazarlıkla şekilleniyor.

Güncel imar mevzuatı gereği bazı binalarda bodrum kat gibi bölümler artık konut olarak inşa edilemeyebiliyor, ya da toplam kat sayısında değişiklik yaşanabiliyor. Böyle durumlarda paylaşım eski kat numarasına göre değil, her dairenin güncel piyasa değerine karşılık gelen katsayılara göre yeniden düzenleniyor. Örneğin bodrumda dairesi bulunan bir malikin hakkı, üst katlardan bir bölümle ya da nakit farkla dengelenerek korunuyor. Bu hesaplamaya itiraz eden malik varsa ve buna rağmen salt çoğunluk zaten sağlanmışsa, süreç yine 6306 sayılı Kanun'daki satış prosedürü üzerinden ilerliyor.

Her binanın kendine has koşulları olsa da genel bir zaman çizelgesinden bahsedilebilir: riskli yapı tespiti yaklaşık bir ay, tebligat ve tahliye aşaması bir ila dört ay, proje çizimi ve ruhsat süreci üç ila altı ay, inşaatın kendisi ise on iki ila on sekiz ay sürüyor. Bunları topladığınızda kat maliklerinin gerçekçi bir beklentiyle iki ila üç yıllık bir zaman dilimini hesaba katması gerekiyor.

Banka teminat mektubu veya ipotek gibi araçlar genelde idareye veya sözleşmenin karşı tarafına verilir ve dolaylı bir koruma sağlar. Bina tamamlama sigortası ise doğrudan hak sahibi olan kat malikini muhatap alır; sorun çıktığında malikin kendisi tazminat sürecine dahil olur. Bu yönüyle malikler açısından daha somut ve takip edilebilir bir güvence sunuyor.

Primi genellikle müteahhit üstleniyor ve bu maliyet proje bütçesine dahil ediliyor. Prim oranı sabit değil; müteahhidin mali gücü, daha önce tamamladığı projelerdeki performansı, inşaat süresi ve sigortalanacak toplam bedele göre değişkenlik gösteriyor. Güncel piyasa uygulamasında oranlar proje bedelinin yaklaşık binde 5'i ile yüzde 1-2'si arasında seyrediyor; mali yapısı güçlü ve geçmiş performansı iyi olan firmalar genelde daha düşük oranlarla poliçe yaptırabiliyor.

Bu sigorta, inşaatı üstlenen müteahhidin projeyi bitirememesi ihtimaline karşı kat maliklerini güvence altına alan bir kefalet mekanizmasıdır. Müteahhit iflas ederse, vefat ederse, işi yarıda bırakırsa veya sözleşmede belirtilen sürede teslim gerçekleşmezse bu sigorta devreye giriyor. Amaç, malikin hem parasının hem de dairesinin havada kalmasını önlemek.